【サブリーストラブル!】賃貸不動産経営管理士の国家資格ができた背景

急増するサブリース契約の トラブル賃貸不動産経営管理士が 国家資格なった背景

日本には国家資格や民間資格合わせて、数え切れないほどの資格や検定があります。

しかし国から国家資格が指定されるとき、問題となる分野について専門知識を持った人が必要である背景があります。

例えばですが、病気の人や怪我をしている人に、医療の知識のない人が誰でも手術ができたら大変ですよね。
ですので、医学をしっかり学んだ医師(ドクター)だけが、手術をする資格を持っています。

賃貸不動産経営管理士』もそういった背景があり、国から国家資格として認定されました。

それでは資格ができた背景について詳しく説明します。

賃貸不動産経営管理士の資格ができた背景・経緯

賃貸不動産経営管理士が国家資格として指定された背景に、業者とアパートやマンションのオーナー間でのサブリース契約によるトラブルの急増が挙げられます。

サブリース契約(マスターリース契約)とは?

サブリース契約とは、オーナーが持っているマンションやアパートのすべての部屋をサブリース業者が全て借り上げて、入居希望者に転貸する契約のことです。
(新制度ではサブリース契約のことを『マスターリース契約』と呼ぶようになりました)

サブリース契約の基本的な流れ

  1. サブリース業者が部屋を一括で借り上げます。
  2. 業者は借りた分の部屋のリース料金をオーナーに支払います。
  3. 借り上げた部屋の入居希望御社に、サブリース業者は賃貸借契約をして、転貸します。
  4. 部屋を借りた入居者は、サブリース業者に賃料(家賃)を支払います。

①~④が『サブリース契約』の流れになります。

業者が部屋を借り上げて、入居者の契約の手間や利益分を上乗せして別の人に転貸する仕組みのことを『サブリース契約』といいます。

次にオーナーがサブリース契約を結ぶメリットとデメリットをご説明します。
(メリットがなければオーナーも契約しませんよね;;)

サブリース契約のメリット

オーナーが業者とサブリース契約をする2大メリットがコチラです。

家賃保証

オーナー(大家さん)にとって家賃収入はとても大事です。
部屋を借りてくれる入居者がいないと、それだけ家賃収入が減ってしまいます。

そこで契約期間の間、業者が部屋を一括借り上げしてくれれば、空室率や入居者の家賃滞納など心配がなくなり、安定した家賃収入を得られます。

管理運営の手間が無くなる

入居者から見た大家(貸主)はサブリース業者です。
家賃の払う相手も、部屋の管理対応も全てサブリース業者が対応してくれます。

管理業務の委託費用は掛かりますが、プロの管理業者に任せた方が大家さんは安心できますし、手間もかかりません。

特に空室リスクが無くなる【家賃保証】は、オーナーにとってとても魅力的なシステムです。

反面、サブリース契約にはデメリットもあります。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約でのトラブルは、下記2つのデメリットと、業者とオーナーの関係性が原因となっています。

収益化の不透明さ

例えば部屋が満室になったり、周囲の都市開発等で立地が良くなったことで周辺の賃貸物件の家賃価格帯が上がったとします。

しかしサブリース契約で決められた一定額しかオーナーは収入を得られません。

例え業者が入居者に対する家賃を上げていたとしても、オーナーの収入が増えるこはないのです。

またサブリース契約は長期契約になることが多いため、途中でやめる、契約内容見直しということができません。

賃料減額のリスク

サブリース業者から見てオーナーは『貸主』です。そして業者は『借主』になります。
これは借地借家法という法律で、借主は貸主のオーナーに対して『賃料の増額・減額請求』できることが認められています。
(仮に特約で減額請求無効を契約に入れても、法律がそれを除外します)

初めは新築でも年数が建てばそれだけ減額されていきます。

築年数の経ったアパートほど家賃が安くなる仕組みです。
賃料見直しがされるごとに、オーナーの家賃収入は減っていくのです。

家賃保証額の低減になります。
契約するときは『一部屋10万で家賃保証します!』と業者は言っていたのに、後々になって9万、8万、7万……と 保証額が減っていくのです……。

オーナーにとっては複数の部屋を業者と契約しているわけですから大損害です。
(しかも突然、業者から通知が送られてくるのがほどんどです……)

サブリース契約解除するときの注意点!

オーナーは減額請求を拒むことはできます。

ですが、サブリース業者から『契約解約』を申し入れられるリスクがあります。

それだけでなくサブリース契約の内容によっては、中途解約の『違約金』がオーナー側に発生する場合があります。

解約を申し入れているのはサブリース業者ですが、借地借家法で『借主』に認められている『賃料減額』に応じないのはオーナーです。

借主であるサブリース業者は、それを理由に契約解除を申し入れることができるのです。

オーナーとサブリース業者の間でトラブルが急増!!

サブリース契約をするときは、業者側の説明を鵜呑みにするだけでなく、オーナー側も契約内容をしっかり読んで理解した上で契約をしなければなりません。

しかし、サブリースについて知識の乏しいオーナーでは、契約内容を完璧に理解し、把握するということはとても難しいのが実情です。

業者側は多数のオーナーと契約するので契約経験がたっぷりありますが、オーナー側は何度もサブリース契約をするということはありません。
知識だけでなく経験差もあります。

また、あってはならないことですが、プロの業者が素人のオーナーにつけこんで、不当な勧誘行為や、不利な条件を契約内容の中にこっそり入れているパターンもあります。

さらに補足しますと、オーナーは部屋を貸して収益を継続的に得ている『事業主』です。

消費者契約法は一般消費者を保護する法律であり、『事業主』は保護の対象外です。

サブリース契約はトラブルが発生したとき、オーナーが契約弱者になる傾向がありました。

事業主であるオーナーの知識不足や、サブリース業者側の説明不足等が重なり、後々になってトラブルが多発しているのです。

消費者庁でも『サブリース契約』に関する注意喚起が出されています。

「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/

急増しているサブリース契約のトラブルを解消するための『賃貸不動産経営管理士』

国が注意喚起をしても、サブリース契約のトラブルは年々増え続けていることから、このトラブルを解消するために、2020年6月12日、下記の法律が新しく成立しました。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
(以下、賃貸住宅管理適正化法)

この法律によりサブリース業者はオーナーに対して、以下の制約が課せられることになりました。

  1. サブリース契約前の『重要事項説明』と記名押印の義務化
  2. 営業所ごとの「業務管理者」の設置義務(1名)
  3. 不当な勧誘行為の禁止
  4. 賃貸住宅管理業の登録義務

特に、この①と②を出来るのが、賃貸不動産経営管理士になります。
そして賃貸不動産経営管理士でなければできない業務=独占業務になります。

サブリース業者は営業所ごとに賃貸不動産経営管理士がいないと営業できず、また新しくオーナーとサブリース契約を締結することができなくなりました。

賃貸不動産経営管理士の独占業務と設置義務

賃貸不動産経営管理士は、サブリース業者とオーナーが契約を締結する前に、オーナーに対して『重要事項説明』を行い、記名押印をします。

本契約をする前に、契約についての重要事項を賃貸不動産経営管理士がオーナーに説明することで、契約誤認を防ぐわけです。

宅建士(宅地建物取引士)が土地・建物売買の仲介をするとき、買主に対して本契約前に『重要事項説明』を行うように、賃貸不動産経営管理士はサブリース契約を考えているオーナーに対して『重要事項説明』を行うということですね。

さらにサブリース業者は『営業所ごとに【業務管理者】を設置する義務』ができましたが、この【業務管理者】になれるのも賃貸不動産経営管理士の資格保有者のみとなっております。

『賃貸不動産経営管理士』という資格はできたばかりで、全国のサブリース業者の数に対して資格保有者が圧倒的に少ないという問題があります。

そのため経過措置として、宅建(宅地建物取引士)の資格保有者は一定の条件や講習を受けることで【業務管理者】に登録することができます。

ただし、あくまで経過措置なので賃貸不動産経営管理士の資格保有者が十分に増えた経過措置終了後は、賃貸不動産経営管理士しか【業務管理者】に登録することはできなくなります。

まとめ | 賃貸不動産経営管理士は業者とオーナーをつなぐ役割

トラブル急増の背景には、サブリース業者の説明不足とオーナー側の契約書の理解不足が考えられます。

しかし事業主であるオーナーにとっても人生で何度もするサブリース契約ではありませんし、経験不足になってしまうのは否めません。

そこでオーナーに重要事項説明を行い、後になってからのトラブルを解消するために賃貸不動産経営管理士が国家資格に指定され、また営業所ごとに設置義務が設けられました。

今後もサブリース契約(マスター契約)を結ぶオーナーさんは増加していくだろうと言われています。
そのため各業者とも賃貸不動産経営管理士の資格保有者を確保するため、社員に資格取得を推奨したりと動きもあります。

賃貸不動産経営管理士は民間資格だった頃を入れても、全国の業者数に対して資格保有者がまだまだ不足しているのが現状です。

賃貸不動産経営管理士の資格を取れば、不動産業界でのキャリアアップが目指せるでしょう。

 

賃貸不動産経営管理士の試験概要についてはコチラ

関連記事

賃貸不動産経営管理士って、どういう資格なの? 賃貸不動産経営管理士とは、2021年6月に新しく国土交通大臣から指定を受けた国家資格です。   つまり、できたばかりの真新しい国家資格ということになります。 資格分野はその名の通り、マンションや[…]

賃貸不動産経営管理士とは?資格ができた背景と試験概要、そして気になる需要を徹底解説!