FP試験｜路線価方式！宅地の自用地評価額、貸宅地・貸家建付地の計算方法

ファイナンシャルプランナー試験では、土地を相続したときの相続税を求める計算問題が出題されます。

この相続税を求めるときに使うのが『相続路線価』です。

そして、路線価とは国税庁が毎年7月に発表する、『道路に面している土地の価格』になります。

路線価方式の計算は、流れさえ掴めばカンタンなので、しっかり覚えましょう！

路線価方式の覚え方とポイント！

路線価方式の計算問題は、不動産用語が使われます。

ポイントとなる用語はコチラです。

路線価の数字とアルファベットの意味。実はアルファベット（借地権割合）が大事！

試験では問題用紙に借地権割合が載っているので、そちらを使って計算します。

数字の方は単位が書いてあるので分かります。
路線価は千円単位なので、上の場合は300＝30万ということになります。

しかし、『C』はアルファベットであるため、パッと見では分かりません。
なので、試験ではこのアルファベットの示す割合を覚える必要があります。

アルファベットは『借地権割合』を示しています。
土地を第三者に貸している場合は、その分だけ土地を自由に使うことが出来ないため、土地の相続評価が下がります。
その分、相続税も少なくなるのです。

アルファベットはAからGまであり、それぞれの借地権割合は、下図のようになります。

アルファベット	借地権割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

覚え方は、はじまりのA=90％さえ覚えれば、あとは10％ずつ少なくなるだけです。

路線価方式の計算問題は3パターンを覚えればOK！

ファイナンシャルプランナーの試験に出題される路線価方式の計算問題は、3パターンです。

試験では、問題が3パターンのどれに当てはまるか考えて、計算します。

それでは、実際に例題を計算していきます！

❶借地権や借家権が設定されていない土地を相続するパターン

＜例題１＞
路線価300Cの道路に面した自用地評価額はいくらか？
ただし土地は建物が建っておらず、借地権の設定もない更地とする。
※奥行補正率　1.00

＜計算式＞
この場合、100％自用地の相続になるので、計算式は下記を使います。

図を見ると路線価は「300Ｃ」となっており、路線価の単位は『千』です。
アルファベットの「C」は借地権割合を示すのですが、問題に借地権設定はないとあるので、「Ｃ」は考えません。
建物も建っていないのであれば、借家権もありません。

路線価は「300」の部分です。
よって計算式と答えは

300×千×1.00×300（㎡）
＝9,0000,000
=9,000万

自用地評価額は『9,000万円』です。

❷第三者に貸している土地を相続するパターン

＜例題2＞
路線価300Cの道路に面した土地の相続税評価額はいくらか？
ただし、土地を第三者に貸している。
※奥行補正率　1.00

この場合は、貸宅地の相続評価額を求めるので、計算式は下記となります。

まず、例題❶の時と同じように、路線価をみると『300C』となっています。
路線価は「300」の部分です。
そして路線価の単位は『千』なので、

自用地の評価額＝300×千×300（㎡）
＝9,000万

となります。
次に貸宅地評価額の計算式を使います。
また、アルファベットのCは借地権割合を示し、C＝70％です。

貸宅地評価額＝9000万×（100％-70％）
＝9000万×30％
＝2700万

貸宅地の評価額は2700万です。

※土地を相続しても、誰かに貸している土地は結局自由に使うことができないので、その分、評価額はごっそり下がります。

❸賃貸アパート等が建てていて、第三者がそのアパートの部屋を借りている土地を相続するパターン

＜例題3＞
路線価300Cの道路に面した宅地（貸家建付地）の相続税評価額はいくらか。
注１：奥行価格補正率１.００
注２：借地権割合７０％
注３：借家権割合３０％
注４：この宅地には宅地所有者の所有する賃貸マンションが建っており、現在満室（すべて賃貸中）となっている。
注５：その他の記載のない条件は一切考慮しないものとする。
（※路線価図の「300C」＝300千円／㎡・借地権割合C）

---

＜計算式＞
この場合は、貸家建付地の相続評価額を求めるので、計算式は下記になります。

この計算式に、問題の数字を全てあてはめていきます。

まず『自用地評価額』から求めます。
必要なのは図の「300C」とある「300」の部分です。
「C」は借地権割合を意味するので、まだ考えないでください。

そして路線価の単位は『千』なので、自用地評価額は

路線価評価額×奥行価格補正率×土地の面積(㎡)
＝300×千×1.00×300（㎡）
＝900,000円

となります。

そして借地権割合を示すアルファベットは『Ｃ』となっており、70％です。
問題文でも『借地権は70％』と補足されていますが、もしもこの補足がない場合は、「Ｃ」のアルファベットから借地権割合を導いてください。

借家権割合は、補足文で30％とあります。
賃貸割合は、問題文の補足に『満室』とあるので100％です。

これらすべてを計算式にあてはめると、

自用地評価額×（100％－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
＝9000万×(100％－（70％×30％×100％））
＝9000万×（100％－21％）
＝9000万×79%
＝7,110万円

貸家建付地の評価額は7,110万円ということになります。
アパートの部屋を第三者に貸している（借家権）ので、自用地評価額より、評価額が1890万円さがります。

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